Sunday, June 1, 2014

When Predatory Equity Hit The Big Apple - en espanol



Cuando Predatorios Equidad Hit la Gran Manzana
por
Laura Gottesdiener




Las cosas se están calentando en el interior nuevo imperio Alquiler de Wall Street.


En los últimos años, las empresas de capital privado gigantes han apostar en grande en el mercado de la vivienda, la compra de más de 200.000 viviendas baratas en todo el país. Su plan es alquilar las casas a sus familias - a veces las mismas personas que fueron desplazados durante la crisis de ejecuciones hipotecarias - a la espera de los valores de las casas en aumento.


Pero no sería Wall Street no tener un truco de corto plazo en la manga, por lo que las firmas de capital privado se han asociado con los grandes bancos para agrupar las hipotecas sobre las viviendas de alquiler en un nuevo producto financiero conocido como "valores de alquiler con respaldo”.


(Recuerde que los tóxicos" valores respaldados por hipotecas "son ampliamente culpados por estrellarse la economía mundial en el período 2007-2008.)


Todo esto me hizo pensar: ¿Han firmas de capital privado se jugó con la vivienda de alquiler en otro lugar antes? Si es así, ¿qué pasó?


Resulta que el mercado de bienes raíces en mi patio trasero de la ciudad de Nueva York ha sido una zona de juegos de capital privado en la última década, y el resultado, como era de esperar, ha sido un desastre para los inquilinos y el mercado por igual.


"Son Caliente estén donde estén"



En el Bronx, Benjamin Warren teme que él y otros residentes podría morir quemado en un incendio, porque la gestión ha bloqueado ambos lados de los pasillos entre edificios diseñados para ofrecer formas de salir del enorme complejo de apartamentos. (Warren ha llamado la ciudad y de gestión en múltiples ocasiones para quejarse, pero las rutas permanecerá cerrada.) Cerca de allí, Liza Ceniza encontró intimidar por casi una docena de jornaleros cuando ella y otros residentes de su edificio, que tenía calefacción ni agua caliente sólo esporádicamente el invierno pasado, trató de organizar una reunión de inquilinos en el vestíbulo.


Un poco más al sur, Khamoni Cooper y sus vecinos reciben un flujo constante de avisos de desalojo falsos ordenándoles abandonar sus apartamentos plazo de cinco días, a pesar de que todos ellos han pagado el alquiler.


Estos tres inquilinos - y casi 1.600 más familias en 42 edificios - están viviendo una de las mayores ejecuciones individuales para golpear la ciudad de Nueva York desde la crisis financiera comenzó hace siete años. Pero aquí está el giro. El propietario de estos edificios está lejos de ser un propietario tradicional. En realidad es un conglomerado de empresas de capital privado que apuesta sería capaz de exprimir más dinero de estos edificios de lo que en última instancia podría - y terminó no puede pagar la hipoteca $ 133 millones.


El problema es que, cuando las cosas se van a la quiebra, los inquilinos, mucho más que estos propietarios de capital privado, terminan por asumir los costos.


"No les importa si nos congelamos", dijo Khamoni Cooper, hablando de los propietarios, Normandía Inmobiliaria Partners, Vantage Properties, Westbrook Partners, y Gestión de Colonial, que se han negado sistemáticamente a pagar las necesidades más básicas, incluyendo el calor y caliente agua, durante todo el invierno. Cooper acababa de enterarse de un vecino que la gestión cortó todo el agua en su edificio, un movimiento que ella y otros creían era una represalia por una protesta que habían ayudado a organizar en el Ayuntamiento antes de ese día. "Son cálidos donde quiera que estén", añadió con amargura.


Alrededor de 2005, las firmas de capital privado comenzaron a acumular bienes raíces mini-imperios a través de la ciudad, persiguiendo proyecciones extravagantes de beneficios futuros. Y cuando estos acuerdos comenzaron a desmoronarse, era inquilinos, los fondos de pensiones públicos, o la ciudad que recibió el golpe, mientras que los propietarios de capital privado en ocasiones lograron alejarse de los restos financiera con dinero en efectivo en la mano.


La historia de cómo los jugadores de capital privado apuestan de manera incorrecta en la vivienda en la ciudad de Nueva York es la que, a pesar de las peculiaridades de los bienes raíces en la Gran Manzana, es importante entender ahora que el capital riesgo ha llevado su espectáculo mercado de alquiler en la carretera en todo el país , y pronto podría estar llegando a un pueblo cerca de usted.


El frenesí de compras



Hoy en día, las empresas de capital privado como Blackstone Group, ahora el mayor propietario de las viviendas de alquiler de una sola familia en la nación, creen que el dinero que se hará en el mercado de la vivienda se encuentra en romperse hasta casas baratas en las ciudades donde los precios inmobiliarios se estrelló más espectacular.


De vuelta en la década de 2000, a los ojos de capital privado, esquina comparable de la ciudad de Nueva York de que el mercado estaba "vivienda asequible".


En esa ciudad, cientos de miles de unidades de apartamentos fueron aún designadas como "renta regulada", es decir que los propietarios tenían prohibido elevar drásticamente el alquiler. La única forma significativa en torno a esa restricción para que un propietario era esperar a un inquilino por mucho tiempo para salir. A continuación, el alquiler podría elevarse a lo que el mercado podría soportar.


Para empresas de capital privado, esta dinámica parecía ofrecer una oportunidad de ganancia. Todo lo que tenían que hacer era comprar hasta edificios de renta regulada y sustituir los actuales inquilinos con los mejor pagados. (En la jerga de la industria, esto se llama "transición" del edificio.)


Hace una década, las empresas de capital privado o desarrolladores respaldadas por capital privado comenzaron engullendo edificios de renta regulada a través de la ciudad a precios extraordinariamente sobrevaluados. Uno de los jugadores más agresivos en el juego fue la firma de capital privado con respaldo de Vantage. Entre 2006 y 2007, se gastó alrededor de $ 2 mil millones la compra de 125 edificios en toda la ciudad, incluyendo una parte de la cartera de 42-edificio en el que Khamoni Cooper, Lisa Warren, y Benjamín Ceniza en vivo.


Dentro de tres años, las empresas de capital privado o desarrolladores respaldados por el dinero de capital privado habían scarfed hasta 90.000 apartamentos de renta regulada , un total del 10% de la población total, según la Asociación de Vecindarios y Desarrollo de la Vivienda.


En sus hojas de cálculo, todo se veía bien. Los edificios fueron cargados con enormes hipotecas, pero las empresas también calcularon grandes aumentos de ingresos de alquiler una vez que fueron "la transición." En algunos casos, las proyecciones ofrecidas en presentaciones corporativas fueron francamente extraordinario. En 2005, por ejemplo, el Grupo de Rockpoint, una empresa de bienes raíces de capital privado, compró un complejo de edificios de apartamentos en Harlem conocido como las casas de Riverton.


Para justificar la friolera de hipoteca de $ 225 millones, la empresa proyecta que sería capaz de más del triple de la renta de alquiler a partir de $ 5,2 millones a $ 23.6 millones, obligando a la mitad de los inquilinos de renta regulada dentro de cinco años.


Sólo había un gran error de cálculo, no sólo en el trato Riverton, pero en casi todos ellos. Dentro de los edificios de apartamentos fueron inquilinos reales, vivos que no quieren ser "la transición" y peleaban como demonios para quedarse.


Criminalidad completa



Dinero y feroz terratenientes grandes nunca han estado ajenos al mercado de bienes raíces de Nueva York. Pero el descenso de las firmas de capital privado en la ciudad en los primeros años de este siglo fue tan sorprendente que defensores de la vivienda llamaron la práctica "equidad depredador." El nombre se refiere a las tácticas de estas empresas recurrieron a la vez que quedó claro que los inquilinos desde hace mucho tiempo no estabas ' t que va a salir.


En general, la tasa de rotación promedio de apartamentos de renta regulada está cerca de un 5% al año. Los propietarios cuyo plan de negocios depende de triplicar esa cifra pronto se encuentran orquestar una serie de tácticas de acoso, algunas de ellas bastante ilegal, para que la gente se mueven, incluyendo correo de avisos de desalojo falsos, el corte de la calefacción o agua, y permitiendo que las infestaciones de parásitos que toman sostener.


"Usted no consigue el 30% de los inquilinos a mudarse sin acosarlos y cometer algún tipo de fraude", explica Desiree Fields, profesor asistente de estudios urbanos en el Queens College. A modo de ejemplo, se señala cómo Vantage envió tantos falsos avisos de desalojo a los inquilinos en un conjunto de edificios en Queens que el tribunal de distrito dio a la empresa de su propio día en el expediente del tribunal de la vivienda.


Vantage tarde fue demandado por la oficina del Fiscal General de Nueva York por acosar ilegalmente inquilinos en lo que el New York Times llamó "un esfuerzo sistemático para forzar su salida para crear vacantes para los inquilinos que pagan más."


Para los inquilinos, estas compras de capital privado eran esencialmente una situación perder-perder. Para que el acuerdo tenga éxito, los inquilinos tuvieron que ser forzado a salir. Si, por el contrario, el acuerdo fracasó y los inquilinos tiene que quedarse, los propietarios inmediatamente dejado de invertir en los edificios, por lo que las condiciones de vida peor que nunca.


El caso más famoso de este tipo de abuso de equidad depredadora fue perpetrado por una compañía de bienes raíces llamado Ocelot Capital Group. En 2007, respaldado por una firma de capital privado de Israel, que compró 25 apartamentos de renta regulada en el Bronx. Deutsche Bank emitió los $ 29 millones en financiamiento, más tarde comprada por Fannie Mae. Poco después, la situación comenzó a deteriorarse. Los edificios tenían calor sólo esporádica o agua caliente.


Tuberías se rompen. Los techos se derrumbaron in Como Ocelot se dio cuenta de que no iba a hacer ningún dinero, sólo se retiró aún más.


En un artículo de 2011 de la revista Fuerza Shelter, Dina Levy, ex director de la Junta de Asistencia Homesteading urbana que ahora trabaja con la oficina del Fiscal General de la Nación, describió una visita a los edificios:



"Los organizadores se encontró una sola madre que cuida de tres niños pequeños que habían estado viviendo sin un baño de trabajo durante más de tres meses. Su inodoro improvisado consistió en un balde y una manguera se las arregló para conectar con el fregadero de la cocina con fugas. Ella le explicó que no se había movido porque la autoridad de vivienda local que proporciona su subsidio de asistencia de alquiler mensual no aprobaría ella durante un traslado a un nuevo apartamento. "


Defensores de la vivienda sugieren que el nivel de agresividad a menudo empleada por los jugadores de capital privado en estos años ha marcado la pauta para el mercado en general, especialmente en los barrios donde los alquileres están subiendo más rápido. En febrero, un propietario de un edificio de renta regulada en el barrio de Brooklyn de Bushwick fue noticia por la contratación de trabajadores de la construcción a tomar mazas en los baños y cocinas de los apartamentos a sus inquilinos y me pongo a rasgar aparte.


"Es la criminalidad completo", dijo Adam Meyers, abogado de Brooklyn Legal Services Corporation A quien trabaja con los inquilinos en una de las del arrendador otros edificios, donde fueron destruidos recientemente la caldera y tuberías en el sótano. Por lo que sabe Meyers, este propietario no tiene el respaldo de capital privado, pero es típico en la creencia de que el nivel de acoso refleja el ingreso de dinero de capital privado y los modales en el mercado de alquiler. "Usted no tiene que pasar por muchos pasos para ver los financieros de Wall Street la conducción de este proceso", dice Meyers.


La fantasía y la codicia



Ya en 2008, se hizo evidente que había algo seriamente mal con los cálculos financieros debajo de estas compras de capital privado, no sólo para los inquilinos, pero para el mercado en general.


"La empresa entera equidad depredadora es un castillo de naipes construido sobre los cimientos de la fantasía y la codicia", el senador Charles Schumer (D-NY), anunció en diciembre de 2008.


En ese momento, el dueño de capital privado de Riverton Houses ya estaba en peligro de caer en default. Otras ofertas haría pronto agria. El mayor fue la inédita $ 5,400,000,000 compra de dos complejos de Manhattan, Stuyvesant Town y Peter Cooper Village, por el gigante de capital privado BlackRock Realty y la compañía de bienes raíces Tishman Speyer Properties en 2006. Para 2010, BlackRock y Tishman habían incumplido con la hipoteca y se alejó de las propiedades.


A medida que la crisis financiera ocupa, se puso de manifiesto lo importante que había sido el papel prestamistas jugado en todo el plan de capital depredador. Ninguna de estas ofertas demasiado agresivas habría sido posible sin el fácil acceso de las empresas de capital privado tenían a los préstamos hipotecarios, que a su vez fue posible gracias al proceso de titulización (la práctica de la agrupación y la venta de estos préstamos a los inversores con el fin de reducir los bancos su propio riesgo).


Mirando hacia atrás, nada puede ser más sorprendente que el hecho de que cuando estas compras de acciones depredadoras estallar, las propias empresas de capital privado rara vez parecieron perder todo lo que mucho. En el colapso del acuerdo de Stuyvesant Town, por ejemplo, Negro Roca perdió sólo $ 112.000.000. En otros casos, las empresas parecen haber hecho dinero a pesar de que las ofertas fallaron.


En 2006, Miranda y sus socios financieros Property Partners ÁREA comprado un complejo de siete edificios en Manhattan llamado Delano Village por $ 175 millones. (Su nombre actual es Savoy Park.) La mayor parte del precio estaba cubierto por una hipoteca de $ 128 700 000. Al año siguiente, Vantage se refinanció, asegurando 367.500.000 dólares en nuevos préstamos.


Mientras que el banco incluido la mayor parte de este préstamo en un título y lo vendió a inversionistas, Vantage utiliza la financiación para pagar la primera hipoteca, se pagan en sí de la inversión original, y dejar de lado un poco de dinero para las reservas.


Al final del día, sin embargo, Vantage y AREA Property Partners se quedaron con cerca de $ 105 millones en efectivo, según el New York Times. Lo que hicieron con ese dinero, nadie está muy seguro. Para el año 2010, el préstamo era delincuente. En 2012, Vantage vendió el complejo durante el tiempo suficiente para pagar la hipoteca pendiente.


Escribiendo en el New York Times en 2011, un año antes de Vantage descargado el complejo para cubrir la hipoteca pendiente, Charles Bagli resumió el acuerdo Delano Village y otra similar: "En cada caso, que no han sufrido exactamente: a pesar de hundir los edificios en la desesperación financiera, cada uno ha sido capaz de tomar decenas de millones de dólares en dinero de las propiedades ".


Pero eso no quiere decir que algunos jugadores no perdieron grandes, incluso si estos no son siempre los de alto vuelo, los inversores a asumir riesgos que se podría esperar. En el acuerdo de Stuyvesant Town, por ejemplo, el fondo de pensiones de los empleados públicos de California perdió más de $ 500 millones. Fondo de Retiro para Maestros de California perdió US $ 100 millones, y un fondo de pensiones de la Florida perdió US $ 250 millones.


Para Kerri White, director de la organización y la política en la organización de vivienda sin fines de lucro de la Junta de Asistencia Urbana Homesteading, lo que es cuestionable acerca público inversionista de fondos de pensiones en estos tipos de ofertas condenados no son sólo las pérdidas que sufren. Es también el hecho de que estos fondos de pensiones son a veces financiando activamente acuerdos que impulsarán el posible desplazamiento de algunos de sus propios miembros de sus apartamentos.


Ella recuerda la primera vez que ella y sus compañeros de trabajo corrió a través de un esquema de equidad depredadora. Los inquilinos se quejan del acoso y abuso en una colección de edificios en Manhattan superior que había sido durante mucho tiempo parte de Mitchell-Lama programa de vivienda asequible de la ciudad.


En 2007, en el apogeo de la burbuja, una empresa de gestión respaldada por una firma de inversión creada por Stanley Morgan compró los edificios por $ 918 millones, una de las mayores ofertas inmobiliarias de Manhattan en la historia. Tras la compra, la sociedad gestora envió un aluvión de avisos de desalojo - 633 en un solo edificio solo.


Pero lo que realmente causó polémica fue que tanto la ciudad y del estado los fondos de pensiones tenían dinero envuelto en el negocio, y trabajadores de la ciudad eran a menudo los residentes de edificios designados-Mitchell-Lama. "Sus propios fondos de pensiones iban a financiar negocios que tenían la esperanza de empujar hacia fuera", dice White.


Things Fall Apart



Hoy en día, las empresas de capital privado están jugando un juego diferente en el mercado nacional de alquiler de una sola familia. Sin embargo, algunos defensores de la vivienda creen que desastrosa década de capital privado en Nueva York puede ofrecer un caso de prueba de lo que puede ocurrir en todo el país. En ambos casos, agresivos inversores de Wall Street compran rápidamente un gran número de casas de alquiler con proyecciones de ganancias a corto plazo que, para los economistas y defensores de la vivienda, parecen más que un poco optimista.


En Nueva York, asumieron que podrían voltear edificios de renta regulada. A nivel nacional, que están apostando a que pueden beneficiarse de la compra y el alquiler de viviendas en las ciudades más afectadas por la crisis de la vivienda - un plan que se basa en su capacidad para reparar, gestionar y arrendar decenas de miles de casas en todo el país y en una escala mucho más grande que cualquier persona o empresa ha intentado alguna vez en los Estados Unidos.


En ambos casos, los márgenes de utilidad proyectados, si no se cumplen, el colapso ofertas, amenazando la estabilidad de la vida de los inquilinos y el éxito de los productos financieros complejos que afectan al mercado en general (incluso si las firmas de capital privado son capaces de escapar con relativamente poca de su propio dinero perdido).


Ya hay signos de nubes de tormenta en el horizonte para estos nuevos imperios de alquiler. El gigante de capital privado Blackstone, el líder de la nueva industria, vio sus rentas cobradas disminuyen un 7,6% en el último trimestre de 2013. Al igual que con los acuerdos de capital depredadoras en la ciudad de Nueva York, la clave para Blackstone es ser capaz de recoger la cantidad necesaria de alquilar. De lo contrario, todo el plan se desmorona.


De vuelta en el Bronx, Khamoni Cooper sigue pagarle mensualmente 1,300 dólares cheque de la renta, así como su grupo de propietarios de capital privado se está embargada y su edificio se cae a pedazos. Sus vecinos dicen que no se puede beber el agua del grifo porque las tuberías son tan viejas que el agua a veces sale negro. Otros informan de espesor, el moho negro o los hongos que crecen en sus cuartos de baño.


Cooper ella es feliz de tener el suyo trabajo en absoluto. Este invierno, la gestión destruyó su cuarto de baño, mientras que destrozar sus plantas. Durante dos meses, tuvo que usar un baño en un apartamento vacío y saludó a sus vecinos de abajo cada mañana simplemente agitando a través de los huecos en el suelo de su cocina.


"Nos usan como si fuéramos un cajero automático", es como ella lo describe. Al igual que decenas de miles de neoyorquinos que viven en edificios de renta regulada controladas por inversionistas de Wall Street, que insiste en que ella se iría si pudiera, pero se ha encontrado en ningún otro lugar para ir.


"Se siente como que estoy siendo castigado", dice y se pregunta acerca de los propietarios de su construcción: "¿Qué he hecho yo para ustedes?"


Para Kerim Odekon, quien pasó siete años trabajando como analista de políticas para el Departamento de Preservación y Desarrollo de Nueva York, Cooper es el tipo de historia que escuchó sobre el interior de la agencia en casi todos los días.


"Es una crisis", dice. "Debería haber una comisión de verdad y reconciliación para los inquilinos de Nueva York."